Новости

19.02.2014   

Доходные дома как ипотека

Новая схема покупки от АИЖК дороже ипотеки, но может быть интересна тем, кто не может подтвердить свой доход

  •  

Фотография: iStockphoto

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию в пилотном режиме запускает новый финансовый инструмент «Аренда с выкупом», предполагающий покупку жилья в рассрочку без первого взноса. Предложенная АИЖК схема оказывается дороже ипотечного кредита, считают эксперты. Однако, за счет отсутствия первого взноса и обязанности официально подтверждать доход, она может быть интересна покупателям, которые не имеют возможности оформить кредит в банке.

Новая схема покупки жилья «аренда с выкупом», о запуске которой в пилотном режиме сегодня заявило АИЖК, предполагает приобретение жилья в рассрочку на максимальный срок до 15 лет без первого взноса. Механизм аренды с выкупом реализуется через создание закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости (ЗПИФН). В начале февраля было завершено формирование ЗПИФН «Доступное жилье в рассрочку» на сумму 350 млн руб., 100-процентным пайщиком которого выступило АИЖК. В рамках пилота денежные средства фонда будут инвестированы в доступное жилье экономкласса в трёх регионах РФ — Московской области, Екатеринбурге и Новосибирске.

Согласно условиям программы, гражданин, желающий приобрести жилье, выбирает квартиру и обращается в сервисную компанию «Межрегиональная Жилищная Корпорация» (МРЖК), которая сначала выкупает её, а затем продает в рассрочку на срок до 15 лет, при этом можно заселиться в жилье в день оформления сделки. Покупатель может выбирать квартиру как на первичном, так и на вторичном рынке жилья, основное условие — дом должен быть введен в эксплуатацию.

Выкупная стоимость квартиры определяется, исходя из ее рыночной стоимости на момент приобретения, и учитывает возможное удорожание квартиры за срок рассрочки, а также первоначальный взнос клиента (если он есть).

Выкупная стоимость квартиры прописывается в договоре и не меняется. Клиент осуществляет ежемесячные платежи, из которых часть направляется на оплату выкупной стоимости квартиры, часть – арендный платеж. «Соотношение выкупного и арендного платежа в общем платеже зависит от срока рассрочки (чем меньше срок, тем больше доля выкупного платежа). Так, при рассрочке на 15 лет соотношение выкупного и арендного платежей – 46/54, при рассрочке на 10 лет – 58/42. Это соотношение не меняется со временем, то есть клиент сразу направляет значительную долю своего платежа на выкуп квартиры», — пояснил председатель совета директоров МРЖК Павел Войтов.

Как пояснили «Газете.Ru» в МРЖК, при рассрочке на максимальный срок в 15 лет увеличение стоимости квартиры составит 30%. При этом эксперты отмечают, что арендные платежи будут зафиксированы на весь срок кредита. В случае если клиент не сможет осуществлять ежемесячные платежи по договору, договор будет расторгнут, при этом клиенту будут возвращены средства, уплаченные им в счет выкупа квартиры (арендные платежи не возвращаются). Квартира останется в собственности фонда.

«На мой взгляд, такая схема совершенно неэффективна (а еще совсем не нова: с нее начинали в начале 90-х годов, когда не было закона об ипотеке). Ипотека является оптимальным вариантом для покупки жилья. Схема, предлагаемая АИЖК, — то же самое, только «наоборот» и не в пользу человека.

При дефолте покупателя квартиры банк может ее продать, вернуть себе долг и оставшуюся часть средств вернуть заемщику. При схеме аренды с последующим выкупом гражданин полностью потеряет средства, которые он вложит в счет выкупа квартиры», — рассказала «Газете.Ru» президент Института экономики города Надежда Косарева.

«Эта схема явно не будет востребована на рынке. Я могу предположить единственный вариант, когда на человека неожиданно свалились деньги непонятного происхождения, он не хочет покупать квартиру сразу, светить деньгами и обращается к такой схеме», — считает директор аналитического центра «ГдеЭтотДом.Ру» Александр Пыпин.

Еще один вариант — такой схемой заинтересуются граждане, которые не смогли получить кредит в банке.

Максимальная сумма, на которую может рассчитывать покупатель квартиры при ее выборе, составляет 6 млн руб. для Московской области. Для покупки квартиры по такой схеме достаточно заполнить анкету и предоставить два документа – паспорт и страховое пенсионное свидетельство. В таком способе оценки нет ничего страшного, все риски будут нивелированы тем, что квартира изначально оформлена в собственность компании, считают эксперты, опрошенные «Газетой.Ru». Как пояснил «Газете.Ru» начальник управления по развитию розничного бизнеса Абсолют-банка Антон Павлов,

оценка платежеспособности, скорее всего, будет происходить на основе данных кредитной истории заемщика: на текущий момент уже более 70% экономически активного населения имеют кредитную историю.

«Кроме того, может иметь место и проверка подтверждения дохода работодателем», — уточнил банкир. «Риски невелики, так как в настоящее время на рынке достаточно широко распространены кредитные программы ипотечного кредитования по двум документам», — отмечает начальник управления продаж ипотечных продуктов Нордеа Банка Роман Слободян. 

По мнению Надежды Косаревой, не требуя от покупателя квартиры официального подтверждения доходов, АИЖК пытается адаптироваться к нелегальным схемам, когда люди получают «теневой доход». «С моей точки зрения, это недопустимо для государственного института развития», — считает эксперт.

Плюс схемы – необязательно платить первый взнос. Однако арендные платежи по такой схеме значительно выше рыночных, считает Александр Пыпин. В результате, даже если оформить кредит на первый взнос и ипотеку, это окажется дешевле.

Согласно расчетам на сайте сервисной компании МРЖК, при покупке квартиры стоимостью 4 млн руб. без первого взноса и рассрочке на 15 лет, ежемесячный платеж составит 62,5 тыс. руб., из них 28,9 тыс. руб. в счет выкупа и 33,6 тыс. руб. за аренду квартиры. В итоге за 15 лет будет выплачено 11,25 млн руб., тогда как выкупная стоимость составит 5,2 млн руб. (первоначальная цена, увеличенная на 30%). Если оформить эту квартиру в кредит в Сбербанке на 15 лет с минимальным первым взносом в 15%, то ставка по кредиту составит 13,75% для «клиентов с улицы», а ежемесячный платеж по кредиту – 43 тыс. руб. Общая сумма выплат по кредиту составит 7,7 млн руб. Если взять потребительский кредит в этом же банке на первый взнос (600 тыс. руб.) на 5 лет по ставке 21,5% годовых, ежемесячный платеж составит 16,2 тыс. руб., а общая переплата банку — 974 тыс. руб.

При определенных условиях такая схема может быть выгодной.

«Если речь пойдет о конкурентных ставках аренды (в оптимальном варианте с минимальной индексацией) и действительно беспроцентной рассрочке, условия для потребителя, даже учитывая интегрированную в регулярные транзакции стоимость аренды, могут быть более выгодными для розничного покупателя, чем при долгосрочных кредитах.

Стоимость обслуживания таких сделок, на первый взгляд, может быть на 20–30% дешевле сопоставимых ипотечных контрактов (за счет субсидирования, конечно)», — поясняет аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин.

Есть и другие нюансы, связанные с тем, что покупатель не может сразу оформить право собственности на квартиру. «Право собственности только после полной выплаты, то есть по факту собственник квартиры – 
Фонд — может делать с квартирой все, что угодно, по своему усмотрению, а проживающий принимать решения и участвовать в жизни дома не сможет (выбор УК, ремонты, перепланировки, прописка родственников и т.п.).
— Нельзя воспользоваться налоговыми вычетами ни на покупку, ни на ипотеку по возврату уплаченных процентов», — поясняет генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

 

http://www.gazeta.ru/realty/2014/02/12_a_5902713.shtml